Droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % : le nouveau dispositif applicable au 1er juillet 2026

Le droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % est la mesure phare de la loi de finances n° 50-25 pour l’année budgétaire 2026 en matière de droits d’enregistrement. Codifié au nouveau paragraphe III de l’article 133 du Code général des impôts (CGI), il s’applique aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026 et vise directement les ventes d’immeubles et les cessions de fonds de commerce dont le prix n’est pas réglé — ou pas justifié — par un mode de paiement traçable.

Voici ce que dit exactement le texte, ce qu’il implique concrètement, et les points de vigilance à connaître avant de signer un acte de vente.

Ce que prévoit le texte : l’article 133-III du CGI 2026

Le paragraphe III de l’article 133 du CGI, tel qu’ajouté par l’article 7 de la loi de finances n° 50-25 pour 2026, dispose :

III.- Sont soumis à un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 %, les actes portant mutation à titre onéreux de biens immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix est supérieur à trois cent mille (300 000) dirhams ou de fonds de commerce dans l’un des cas suivants :

• l’acte établi ne mentionne pas les modalités et les références de règlement utilisées ;
• le règlement du prix n’est pas effectué par l’une des modalités de règlement prévues à l’article 11-II ci-dessus.

Lorsque le prix est réglé en espèces et par l’une des modalités de règlement prévues à l’article 11-II précité, ce droit supplémentaire n’est appliqué que sur la partie du prix payé en espèces.

Il s’agit d’un droit supplémentaire, qui vient s’ajouter au droit d’enregistrement de droit commun (6 %, 4 %, 3 %, etc. selon la nature de l’opération). Il ne le remplace pas.

À qui et à quoi s’applique la mesure

La surtaxe de 2 % vise trois types d’opérations réalisées à titre onéreux :

• les mutations de biens immeubles ;
• les mutations de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.) ;
• les cessions de fonds de commerce.

Pour les immeubles et les droits réels immobiliers, le texte fixe expressément un seuil de prix supérieur à 300 000 dirhams. En dessous ou à hauteur de ce montant, l’opération n’est pas concernée.

Point de vigilance sur le fonds de commerce : la lecture littérale du texte rattache le seuil de 300 000 dirhams aux « biens immeubles ou droits réels immobiliers », la mention « ou de fonds de commerce » venant ensuite. Le texte laisse donc ouverte la question de savoir si ce seuil s’applique également aux cessions de fonds de commerce. Ce point mérite d’être confirmé par la note circulaire d’application ; en pratique, il est prudent de sécuriser le mode de règlement quel que soit le montant.

Les deux cas qui déclenchent la surtaxe de 2 %

Le droit s’applique dès que l’un des deux cas suivants est constaté :

1. L’acte ne mentionne pas les modalités et références de règlement. L’acte doit désormais indiquer comment le prix a été payé (chèque, virement, effet…) et les références correspondantes (numéro de chèque, date et référence du virement, etc.). Un acte silencieux sur ce point expose l’opération au droit de 2 %.

2. Le prix n’est pas réglé par un mode de paiement traçable de l’article 11-II. Les modalités de règlement admises par l’article 11-II du CGI sont :

• le chèque barré non endossable ;
• l’effet de commerce ;
• le moyen magnétique de paiement ;
• le virement bancaire ;
• le procédé électronique ;
• la compensation avec une créance à l’égard d’une même personne, dûment documentée.

Un règlement effectué en dehors de ces canaux — typiquement en espèces — déclenche la surtaxe.

Le cas du paiement mixte : le droit ne frappe que la part en espèces

Le texte prévoit une règle de proportionnalité utile : lorsque le prix est réglé pour partie en espèces et pour partie par un mode de paiement légal, le droit de 2 % ne s’applique qu’à la fraction du prix payée en espèces. La part réglée par chèque, virement ou autre mode traçable échappe donc à la surtaxe.

Date d’entrée en vigueur

Conformément à l’article 7-IV de la loi de finances 2026, le droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % s’applique aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026. C’est la date d’établissement de l’acte qui sert de référence, et non la date de l’accord préalable entre les parties.

Exemples chiffrés

Exemple 1 — Vente immobilière payée en espèces

Vente d’un local commercial à 1 000 000 DH, prix intégralement réglé en espèces.

• Droit d’enregistrement de droit commun : selon la nature du bien.
• Droit supplémentaire : 1 000 000 × 2 % = 20 000 DH en sus.

Exemple 2 — Paiement mixte

Vente d’un appartement à 800 000 DH : 500 000 DH par virement bancaire + 300 000 DH en espèces.

• Le droit ne frappe que la part en espèces : 300 000 × 2 % = 6 000 DH.
• La part réglée par virement (500 000 DH) n’est pas concernée.

Exemple 3 — Acte muet sur les modalités

Vente d’un immeuble à 600 000 DH, prix réglé par chèque barré non endossable mais l’acte n’indique ni le mode ni les références du règlement.

• Bien que le paiement soit traçable, l’absence de mention des modalités et références déclenche le droit : 600 000 × 2 % = 12 000 DH.
• Enseignement : la traçabilité du paiement ne suffit pas ; encore faut-il la documenter dans l’acte.

Points pratiques à retenir avant de signer

• Renseigner systématiquement l’acte : mode de règlement et références précises (numéro et date de chèque, avis de virement, etc.).
• Privilégier les canaux traçables de l’article 11-II pour l’intégralité du prix.
• Anticiper le coût lorsqu’une partie du prix est réglée en espèces : le surcoût de 2 % doit être intégré dans la négociation.
• Conserver les justificatifs bancaires correspondant aux références mentionnées dans l’acte.
• Rédacteurs d’actes (notaires, adoul, avocats) : intégrer une clause type précisant les modalités et références de règlement.

FAQ

La surtaxe de 2 % remplace-t-elle le droit d’enregistrement habituel ? Non. C’est un droit supplémentaire qui s’ajoute au droit de droit commun applicable à l’opération. S’applique-t-elle aux ventes en dessous de 300 000 DH ? Pour les immeubles et droits réels immobiliers, le texte vise les prix supérieurs à 300 000 DH. Une opération à 300 000 DH ou moins n’est pas concernée. Pour les fonds de commerce, l’application du seuil reste à confirmer par la doctrine administrative. Un paiement par chèque suffit-il pour éviter le droit ? Le paiement par un mode traçable est nécessaire, mais l’acte doit aussi mentionner les modalités et références du règlement. Un acte muet sur ce point reste exposé à la surtaxe. À partir de quand la mesure s’applique-t-elle ? Aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026.

En résumé

Le droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % (article 133-III du CGI, loi de finances 2026) s’inscrit dans la logique de transparence et de traçabilité des transactions déjà présente dans le CGI. À compter du 1er juillet 2026, deux réflexes deviennent indispensables pour tout acte de mutation immobilière (au-delà de 300 000 DH) ou de cession de fonds de commerce : payer par un mode de règlement traçable et le documenter précisément dans l’acte. À défaut, le coût fiscal de l’opération augmente de 2 %.

Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une opération déterminée, rapprochez-vous d’un professionnel. Sources : Code général des impôts 2026, article 133-III ; loi de finances n° 50-25 pour l’année budgétaire 2026, article 7.

Plus de dispositions fiscales visitez le site de l’administration fiscale : https://www.tax.gov.ma/wps/portal/DGI/Documentation-fiscale/Notes-circulaires

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